Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ, который регламентирует использование земель в населённом пункте. Он показывает, где и что можно строить. Правила разрабатывают и утверждают в каждом городе, селе, посёлке. Они нужны, чтобы развивать территории, привлекать инвесторов, при этом обеспечивать права и законные интересы властей, бизнеса и жителей.
© Коллаж: «Секрет фирмы», НВЦ «Интеграционные технологии»
Оглавление
- Как разрабатывают ПЗЗ
- Из чего состоят ПЗЗ
- Как меняют ПЗЗ
- Что грозит за нарушение ПЗЗ
Статью проверил:
адвокат, руководитель Saunin Law Practice
Проще говоря, ПЗЗ необходимы, чтобы рядом с жилыми домами не построили городскую свалку или вредное производство, в новых кварталах было место для школ, поликлиник и детских садов, а на берегу озера не оказалась автомойка.
Допустим, вы купили или получили в наследство участок земли. Это ваша собственность, но вы не можете делать с ней что хотите. Если вы намерены построить дом или магазин, вы должны узнать, подходит ли ваш участок для этого. Если да, то сколько этажей и какой площади можно возвести здание.
Все эти требования есть в ПЗЗ.
Как разрабатывают ПЗЗ
Разработкой ПЗЗ занимаются органы . Для этого создаётся специальная комиссия.
ПЗЗ разрабатывают на основе генерального плана с учетом Градостроительного и Земельного кодексов, технических регламентов, и других профильных документов.
— это план развития населённого пункта на несколько десятилетий вперёд. ПЗЗ — то, как этот план реализуется на практике.
“
Иногда в этих двух документах встречаются расхождения. Из-за этого могут отказать в выдаче разрешения на строительство.
Проект правил обязательно должен пройти общественные обсуждения или публичные слушания — по их итогам могут быть внесены изменения.
После публичных слушаний документ утверждает глава местного самоуправления, и его вносят в базу данных ЕГРН.
Из чего состоят ПЗЗ
1. Общая часть — порядок применения самих ПЗЗ и внесения в них изменений
В этой части подробно описывается, как местные власти регулируют землепользование и застройку, как готовят документацию по планировке территории, как внести изменения в ПЗЗ и как изменить вид разрешённого использования (что это такое — расскажем дальше), как проводятся общественные обсуждения и публичные слушания по этим вопросам.
2. Графическая часть — карта градостроительного зонирования
На этой карте устанавливаются границы территориальных зон.
Какие территориальные зоны выделяют в ПЗЗ и что в них может располагаться:
- зoны жилoй зacтpoйки — индивидуальные и многоквартирные дома различной этажности;
- oбщecтвeннo-дeлoвыe зoны — школы, детские сады, медучреждения, офисные здания, торговые центры, рынки и др.;
- peкpeaциoнныe зoны — городские леса, парки, пляжи, спортивные сооружения;
- пpoизвoдcтвeнныe зoны — производственные и кoммyнaльныe пpeдпpиятия;
- зoны инжeнepнoй и тpaнcпopтной инфpacтpyктypы — дopoги, жeлeзнoдopoжныe пyти, зoны pacпoлoжeния инжeнepныx кoммyникaций;
- ceльcкoxoзяйcтвeнные — СНТ, и т. п.
- cпeциaльныe зoны — кладбища, крематории, мусорные полигоны, военные объекты.
Также на карте указываются:
- зоны с особыми условиями использования территорий;
- объекты культурного наследия;
- исторические поселения регионального и федерального значения;
- территории комплексного развития;
- территории, где есть требования к архитектурно-градостроительному облику зданий и сооружений.
3. Специальная часть — градостроительные регламенты
В этих документах для каждой территориальной зоны указывается:
- вид разрешенного использования (ВРИ) участков и капитальных объектов;
- предельные размеры (максимальные или минимальные) участков;
- предельные параметры зданий и сооружений (площадь, высота, этажность и т. п.),
- требования к архитектурному облику, если они есть;
- ограничения использования;
- требования к обеспеченности инфраструктурой и т. п.
© Kokoshkin Konstantin/East News
“
Вид разрешённого использования (ВРИ) — то, как допустимо распоряжаться участком, какую деятельность на нём вести.
ВРИ устанавливается для всех участков в границах территориальной зоны. Чаще всего вид у зоны бывает не один, а несколько. ВРИ могут быть основные, вспомогательные и условно разрешённые.